Raksts

Nekustamais īpašums: desmit mīti


Datums:
05. augusts, 2008


Autori

Vjačeslavs Dombrovskis


Es vienmēr esmu mēģinājis izvairīties no sarunām par nekustamo īpašumu, jo bieži vien tas cilvēkos izraisa agresiju. Tomēr, arvien vairāk mani sāk kaitināt neskaitāmo nekustamo īpašumu „ekspertu” nepārtrauktā viedokļu plūsma. Es pats neesmu nekustamo īpašumu eksperts, tomēr lielākoties „ekspertu” teiktais ir pretrunā ar ekonomikas teoriju. Tādēļ es riskēšu un mēģināšu apkopot visus mītus, kas skar nekustamo īpašumu.

Mīts #1: „Nekustamo īpašumu cenu kritums nav iespējams”

Bez komentāriem. Bet pievērsiet uzmanību, ka tieši to pirms pāris gadiem stāstīja daudzi šodienas „eksperti”.

Mīts #2: „Cenas nevar kļūt zemākas par celtniecības pašizmaksām”

Tas ir iespējams. Vēsturisko izmaksu izmantošana lēmumu pieņemšanā varētu būt maldinoša. Celtniecības izmaksas ir svarīgas stadijā, kad būvētājs lemj, vai ir vērts uzcelt māju. Tomēr, kad māja jau ir uzcelta, vēsturiskajām izmaksām, tas ir, pašizmaksai, nav nekādas nozīmes. Lēmumu pieņemšanā jāvadās no tā saucamajām ‘opportunity costs’, kuras atspoguļo labumus, kurus varētu iegūt, ja īpašums tiktu pārdots par zemāku cenu. Piemēram, ieņēmumus no nekustamā īpašuma pārdošanas (par cenu, kuru ir gatavs maksāt pircējs) var investēt (vai pat ieguldīt bankā uz procentiem). Līdz ar to nekustamā īpašuma īpašnieks pieņems lēmumu vadoties nevis no pašizmaksām, bet no tā, ko viņi varētu izdarīt ar to naudu, kuru viņi saņemtu, ja pārdotu to par zemāku cenu., Tiesa, ir maz ticams, ka nekustamā īpašuma cenas paliks zemākas neka celtniecības pašizmaksām ilgtermiņā. Un tomēr, vairākiem būvniekiem tas nepalidzēs jo viņiem ir jānomaksā kredīti, to procenti, nodokļi un jāsedz arī citas darījumu izmaksas. Ja nav iespējas gūt peļņu, vienīgais, ko var darīt, ir mēģināt samazināt zaudējumus.

Mīts #3: „Nekustamā īpašuma cenām vajadzētu būt 100*X par m2 (vai jebkura cita formula)

Nav iespējams zinātniski noteikt, kādai jābūt nekustamā īpašuma cenai. Tas attiecas arī uz jebkuru citu cenu. Tirgus cena ir piedāvājuma un pieprasījuma rezultāts, tā ir ‘atklāta’ pircējiem un pārdevējiem konkurējot savā starpā. Ekonomisti parasti bieži skatas uz vēsturiskām cenām. Latvijas gadījumā, tomēr, šāda informācija lielākoties ir nederīga. „Burbuļa” laikā nekustamo īpašumu cenas nespēj mums neko daudz pastāstīt par to, kas notiks, kad tas plīsīs ( ja vien to, ka cenas kritīsies). Savukārt, informācija par cenām pirms buma, arī dzen nav īpaši noderīga, jo pastāvēja nopietns likviditātes ierobežojums (tikai retajam pircējam bija pieejams hipotekārais kredīts). Nekustamo īpašumu bums ietekmēja arī celtniecības izmaksas, tādēļ arī tās nav iespējams izmantot, lai noteiktu zemāko cenas robežu. Nepārprotami, viens no plīstošā „burbuļa” efektiem būs algu kritums celtniecības sektorā, kas savukārt pazeminās arī jaunu māju celtniecības izmaksas.

Mīts #4 „ Viss būtu kārtībā ja vien nebūtu VID izziņas”

Vairāki „eksperti” nekustamā īpašuma tirgus sabrukšanā vaino valdības pret-inflācijas plānu, it ipaši slaveno „VID izziņu”. Tomēr, es neesmu pārliecināts, ka pret-inflācijas plānam vispār ir bijusi tik liela ietekme. Ar vien vairāk parādoties brīdinājumu signāliem, bankas ierobežoja kreditēšanu. Iespējams, pret-inflācijas plāns bankām bija tikai iegansts, lai izdarītu to, ko bija plānots darīt tā vai tā. Ņemsim par piemēru Igauniju. Cik zinu, Igaunijā lai saņemtu kreditu nekāda „VID izziņa” nav nepieciešama. Un tomēr, rezultāts ir tāds pats, bankas ierobežoja kreditēšanu, aizņēmēji sāka nākt pie prāta, un nekustamā īpašuma cenas ir kritušās.

Mīts #5: „Ja īpašnieki apdzīvojamus īpašumus vairāk izīrē nekā pārdod, to cenas pārstāj krist.”

Neilgu laiku atpakaļ daudzi uzskatīja, ka cenas nevar krist, jo dzīvokļu īpašnieki izīrēs savus īpašumus. Tomēr, ir tikai loģiski, ka palielinoties piedāvājumam īres tirgū, tas nositīs īres maksu, kā rezultātā dzīvokļu izīrēšana kļūs mazāk ienesīga salīdzinot ar pārdošanu. Tas arī ir tas, ko mēs šobrīd novērojam: īres maksa ir piedzīvojusi kritumu.

Mīts #6: „Cenas drīzumā kāps, jo vidējā dzīvojamā platība Latvijā ir tikai puse no Eiropas vidējā.”

No pirma skatiena, grūti nepiekrist, jo, ja Latvija vēlas panākt Eiropas Savienību, jābūt noteiktai konverģencei. Bet, jautājums ir, cik ātri šī konverģence iestāsies. Viens no izšķirošiem nekustamā īpašuma pieprasījuma faktoriem ir bagātība, piem. cik nekustamo īpašumu personai pieder. Lielākā daļa nekustamo īpašumu darījumu ir vienkārši „upgrading” – cilvēki pārdod vecos īpašumus, lai iegādātos jaunus, plašākus un labākus. Tādā veidā daudzas ģimenes regulāri pakāpeniski palielina savu dzīvojamo platību. Tomēr, lai to darītu, ģimenei jābūt mājai, ko pārdod, un tā kā mājas parasti tiek mantotas, lai tas notiktu kādam diemžēl ir jāmirst. Pakāpeniska dzīvojamo platību palielināšana norāda uz diezgan ilgiem laika cikliem. Lai paaudzes mainītos, tām nepieciešams laiks, tāpēc konverģence var aizņemt diezgan ilgu laiku..

Mīts #7: „Daži tirgus segmenti paliks neskarti.”

Diezin vai. Raugoties no pieprasījuma puses, jebkuram segmentam ir aizvietotāji. Dzīvoklis Purvciemā ir aizvietojams ar līdzīgu dzīvokli Teikā. Dzīvoklis Teikā ir aizvietojams ar privātmāju, utt., utt. Neviens pārdevējs nevar uzlikt cenu precei, ko pārdod, neņemot vērā, ka pircējiem ir citas izvēles. Turklāt, kā jau iepriekš minēts, daudzi darījumi ir “upgrades”, kad pārdevējs pārdod savu veco māju, lai iegūtu jaunu. Pircēja vēlme maksāt par jaunu māju atkarīga no tā, par cik lielu cenu viņš ir spējīgs pārdot veco māju. Tādējādi viss ir savstarpēji saistīts kā viena liela domino kauliņu rinda. Ja kāds kauliņš krīt, arī pārējie kritīs.

Mīts #8: „Zemes cena noteikti nevar krist”

Apskatiet Mītu #7. Pieprasījums pēc zemes veidojas no pieprasījuma pēc nekustamajiem īpašumiem. Krītošās nekustamā īpašuma cenas rezultātā samazinās arī zemes cenas.

Mīts #9: „Pasteidzieties, jo drīz vien ārzemnieki (krievi, arābu šeihi, u.c.) to visu izpirks.”

Šis ir labākais. Visticamāk, tas ir viens no ‘šaurās identitātes’ produktiem, kas īpaši valda starp cilvēkiem, kas nekad nav bijuši ārpus Latvijas. Man personīgi ir grūti atrast daudz iemeslu, kādēļ kāds no Rietumniekiem vēlētos apmesties uz dzīvi Latvijā, ja vien viņš nav kādas vēstniecības darbinieks, šeit atradis savu mīlestību, vai kādu ārkārtēju apstākļu spiests. Savukārt, es varu piekrist apgalvojumam, ka ir daži nostaļģiskie krievi, kuri vēlētos drošu patvērumu krieviski runājošajā Latvijā. Tomēr man liekas, ka Krievijas elites jaunākā paaudze diezgan labi pārzina angļu valodu, un viņiem diez vai ir saprotama viņu vecāku nostaļģija pēc Jūrmalas. Domāju, ka vismaz laikapstākļu ziņā Spānija vai Bulgārija viņiem patīk daudz labāk.

Mīts #10: „Ilgtermiņā nekustamā īpašuma cenas noteikti augs, tāpēc investēšana nekustamajos īpašumos Latvijā ir pilnīgi droša.”

Vēl viens mīts, kuram no sākuma grūti nepiekrist. Galu galā, es esmu optimistiski noskaņots par šīs valsts nākotni. Ienākumi augs un cilvēki vēlēsies pirkt lielākas un labākas mājas. Tomēr ir viens iemesls, kāpēc nekustamā īpašuma cenas varētu kristies arī nākotnē. Es, protams, runāju par demogrāfisko krīzi. Kā daudzi varbūt atceras, 90.-to gadu sākumā un vidū ekonomiskie apstākļi bija tik slikti, ka liela daļa cilvēku izvēlējās veidot ģimeni bez bērniem. Ilustrēšu to ar sekojošu piemēru: 90.-to gadu beigās bērnu dārzu skaits bija uz pusi mazāks nekā 80.-to gadu beigās. Drīz arī universitātes saņems kārtīgu sitienu, jo potenciālo studentu skaits nākamo gadu laikā krasi samazināsies. Un pēc tam pienāks nekustamā īpašuma tirgus laiks: 7 -10 gadu laikā jauno ģimeņu skaits, kas vēlēsies iegādāties jaunas mājas, būtiski kritīsies. Uzminiet paši, kādu efektu tas radīs uz nekustamā īpašuma cenām…

In English here

Creative commons licence ļauj rakstu pārpublicēt bez maksas, atsaucoties uz autoru un portālu providus.lv, taču publikāciju nedrīkst labot vai papildināt. Aicinām atbalstīt providus.lv ar ziedojumu!