Foto: fred
Veidot dzīvokļu īpašnieku sabiedrību ir līdzīgi kā sākt pašam savu biznesu. Cilvēki baidās uzņemties atbildību.
Mēs katrs gribam būt lepns par valsti, vietu un namu, kurā mēs dzīvojam. Bet ko mēs esam paši izdarījuši, lai tas tā būtu?
Latvijā un īpaši lielajās pilsētās sabiedrība pārsvarā dzīvo daudzdzīvokļu namos. Lai gan lielākā daļa iedzīvotāju privatizācijas procesa rezultātā ir kļuvuši par dzīvokļa īpašniekiem, tomēr daudzi joprojām nav pārņēmuši savā pārziņā arī kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu. Tāpēc joprojām liela daļa iedzīvotāju bieži vien ir neapmierināti ar savas mājas un koplietošanas teritorijas izskatu, stāvokli, uzturēšanu un uzkopšanu, kā arī ik gadus pieaugošajām komunālo maksājumu un apsaimniekošanas pakalpojuma cenām, kurās faktiski tiek iekļautas arī mājas pārvaldīšanas izmaksas. Turklāt nesakārtotās un vājās apsaimniekošanas dēļ ne tik veiksmīgi notiek arī māju siltināšanas programma un citi pasākumi.
Rīgā, piemēram, no 40 000 daudzdzīvokļu māju šobrīd reģistrētas tikai 900 dzīvokļu īpašnieku sabiedrības un biedrības[ 1 ]. Kāpēc iedzīvotāji nesteidzas pārņemt savā pārziņā kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, par to vienojoties koplīgumā vai izveidojot dzīvokļu īpašnieku sabiedrības vai biedrības?
No „komunaļņikiem” uz privāto īpašumu
Cēloņi meklējami mūsu pieradumos un padomju laiku mantojumā: kas ir kopējs, tas nav mans un mani neinteresē. Līdzatbildības, pieredzes, informācijas, uzticības, iniciatīvas un pārliecības trūkums attur iedzīvotājus pieņemt lēmumu, ko turpmāk darīt ar sava nama pārvaldīšanu un apsaimniekošanu.
Vēsturiski sanācis, ka bieži vien kopīgā namā dzīvo dažādu tautību, vecuma, interešu un ienākumu līmeņa cilvēki. Tāpēc panākt kopīgu lēmumu nav viegli un daudz kas atkarīgs no kaimiņiem. Turklāt, jo vairāk dzīvokļu ir namā, jo minētais process ir grūtāks. Lielākā daļa iedzīvotāju dienā strādā vai mācās un vakaros atgriežas mājās, lai atpūstos, nevis domātu par kopīpašuma apsaimniekošanu. Trūkst motivācijas (arī finansiālās) pašiem individuāli vēl kaut ko darīt kopīpašuma labā.
Veidot dzīvokļu īpašnieku sabiedrību ir līdzīgi kā sākt pašam savu biznesu. Trūkst uzņēmības, proti, cilvēki baidās uzņemties atbildību un iniciatīvu. Labāk ir, ja kāds to izdara tavā/manā vietā. Tomēr, lai situāciju mainītu, ir jāpieņem lēmums: izveidot dzīvokļu īpašnieku sabiedrību vai noslēgt savstarpējo kopīpašuma pārvaldīšanas un apsaimniekošanas līgumu (skat. kopīpašuma pārvaldīšanas un apsaimniekošanas shēmu).
Labā prakse
Kā mainīt situāciju un kā mudināt uz to iedzīvotājus? Pirmkārt, jāsāk ar sabiedrības mērķtiecīgu informēšanu un labās prakses piemēriem. Skaudībā pozitīvais ir tas, ka tā veicina domāšanu un attīstību pašos. Ja cilvēki redzēs, ka kaimiņam blakus mājā iet labāk nekā viņiem, tad arī viņiem to noteikti vajadzēs. Tādēļ – jo vairāk publiskajā telpā būs rosinošas informācijas par iespējām pašiem lemt par sava mitekļa apsaimniekošanu, jo vairāk padziļināsies arī sabiedrības izpratne. Piemēram, labas prakses piemērus un informatīvos seminārus jau sniedz Rīgas enerģētikas aģentūra[ 2 ], taču šādai informācijas pasniegšanai jākļūst vēl aktīvākai – jārīko informatīvas kampaņas, turklāt ne tikai par māju siltināšanu, bet arī par pārvaldīšanas un apsaimniekošanas piemēriem.
Otrkārt, pirms lēmuma pieņemšanas viss jāapdomā un jāizvērtē, proti, jāsāk ar citu mājas iedzīvotāju uzticības iekarošanu. Tādēļ būtu labi radīt iespēju pirms kopsapulces lēmuma un reālo juridisko saistību uzņemšanās iedzīvotājiem ļaut iepazīt, kā praksē notiek namu apsaimniekošana, – līdzīgi kā pirms preces iegādes var izmēģināt tās demo versiju. Piemēram, iedzīvotāji varētu kā novērotāji piedalīties citu māju iedzīvotāju kopsapulcē un/vai sabiedrības valdes darbā. Tāpat kādam no iedzīvotājiem būtu jāuzņemas iniciatīva izpētīt un sagatavot aprēķinus, priekšlikumus un dokumentu projektus konkrētajai mājai.
Treškārt, iespējams labākais risinājums ir lēnām pāriet uz jauno apsaimniekošanas kārtību, proti, paredzēt tādu kā pārejas periodu, kurā noslēgt līgumu ar esošo apsaimniekotāju, un tad lēnām pārdomāt un kopīgi vienoties par turpmāko darbību. Lai mazinātu bažas un neuzticību, kopsapulcē vajadzētu vienoties, piemēram, kuri ir būtiskie lēmumi, par kuriem jāvienojas kopsapulcē, kā arī par citiem jautājumiem, kas lielākai daļai rada bažas par sabiedrības pārvaldes darbības caurspīdīgumu un uzticamību. Piemēram, kurš būs neatkarīgais sabiedrības revidents, ka par veiktajiem pasūtījumiem jāveic publiskais iepirkums, ka piegādātājiem vienmēr tiks prasīts nodrošināt garantijas par izpildītiem darbiem, ka tiks veikta naudas līdzekļu un attaisnoto dokumentu uzskaite u.c. Iespējams, sākumā kopsapulces jāsasauc daudz biežāk.
Valsts un pašvaldības atbalsts
Pirmkārt, ar valsts un pašvaldības atbalstu nav jāsaprot finansiāls, bet vairāk informatīvs atbalsts lēmuma pieņemšanai. Tāpēc būtu labi sagatavot un darīt pieejamu salīdzinošo novērtēšanu (benchmarking) jeb izmaksu salīdzinājumu dažādām mājām. Piemēram, kādas uz vienu kvadrātmetru ir apkures izmaksas dažādās – siltinātajās un nesiltinātajās – ēkās; nama pārvaldes un apsaimniekošanas izmaksas – kāds ir apsaimniekotāja, sabiedrības valdes atalgojums, sētnieku alga un tamlīdzīgi. Iespējams, lai procesu iekustinātu, pārāk lieli nami – ar 100 un vairāk dzīvokļiem – ir juridiski jāsadala vairākos īpašumos, ja tas administratīvi un tehniski iespējams, piemēram, vairākos korpusos ar 30 dzīvokļiem. Vienoties par lēmumu 30 īpašniekiem būs daudz vieglāk nekā 100.
Otrkārt, būtu labi sniegt atbalstu patstāvīgās pārvaldīšanas uzsākšanā, piemēram, piedāvājot vietu kopsapulces sasaukšanai, kā arī piedāvājot pašvaldības konsultantu, kurš klātienē piedalītos kopsapulcē un varētu atbildēt uz jautājumiem.
Treškārt, svarīgs ir atbalsts ikdienas darbā, piemēram, izveidojot vienotu informatīvu portālu, kurā būtu informatīvā sadaļa un praktiskā sadaļa. Informatīvajā sadaļā varētu būt iekļauti jaunumi, dokumentu projekti, pieredze, aprēķini, apsaimniekotāju un piegādātāju saraksts un piedāvājums, māju publiskie iepirkumi u.c. Savukārt praktiskā sadaļā būtu vieta katrai mājas pārvaldei, kurā varētu ievietot savas mājas īpašniekiem pieejamo informāciju, piemēram, kopsapulces lēmumus, valdes lēmumus un atskaites, revidenta ziņojumu, darbu nodošanas – pieņemšanas aktu un citu dokumentu kopijas, kā arī elektronisko aptauju par nepieciešamajiem darbiem. Tāpat būtu labi, ja pašvaldība rastu iespēju organizēt namu apsaimniekotāju pārvaldnieku sagatavošanas praktiskos kursus. Bet, protams, vēl labāk, ja visiem šiem pasākumiem būtu pieejams ES fondu līdzfinansējums.