Foto: N. Mežiņš

Valsts kā mantas īpašnieks nebauda civiltiesībās ierastās tiesības brīvi noteikt, kad un kādā veidā rīkoties ar savu mantu, jo institūciju rīcības brīvību sasaista sabiedrības intereses un atļauts ir tas, kas likumā noteikts, nevis tas, par ko likuma burts klusē. Diemžēl jautājumos, kas saistīti ar īpašuma iznomāšanu, sabiedrības interesēs būtu darīt tieši to, par ko likums pašreiz klusē.

Teorētiski īpašuma iznomāšana ir valsts vai pašvaldības iespēja gūt iespējami lielu labumu no lietas, ko tā nevar vai nevēlas atsavināt, bet kura nav nepieciešama tās funkciju īstenošanai. Praksē gan ne vienmēr tā notiek. Piemērs no dzīves: persona nomā purvu, kas atrodas divu pašvaldību teritorijās, un viena pašvaldība no mazākas purva platības gūst četras reizes lielākus ienākumus, nekā otra pašvaldība, iznomājot lielāku platību, bet spēkā esošie likumi formāli ir ievēroti abos gadījumos.

Kādas ir problēmas?

Nebūtu korekti teikt, ka valsts vai pašvaldības īpašuma nomas jautājumus likumdevējs būtu pavisam aizmirsis, drīzāk pēdējo 10 gadu laikā tie atstāti novārtā. Proti, tiesisks regulējums ir nepietiekams, lai novērstu iznomāšanas procesā pamanāmās problēmas, kuras īsi raksturotas zemāk.

Visaptveroša regulējuma trūkums. Publiska īpašuma iznomāšana visaptveroši un pietiekami regulēta – nedz attiecībā uz iznomātāju (valsti un pašvaldību), nedz iznomājamo lietu (zeme, cits nekustams īpašums, kustams īpašums). Nomas tiesiskais regulējums attiecas uz valsts institūcijām, bet neaptver pašvaldības. Normas attiecas tikai uz valsts zemes nomu, bet neaptver cita nekustama un kustama īpašuma iznomāšanas kārtību un priekšnoteikumus (daļējs izņēmums – līgumi slēdzami vienlaikus, ja tiek iznomāta zeme un uz tās atrodošās ēkas)[1].

Pietiekams būtu tāds regulējums, kas paredz ne vien vispārēju atļauju iznomāt, bet arī nosaka nomas priekšnoteikumus un piemērojamo procedūru kopumu vai deleģējumu tāda izveidei. Pašlaik spēkā ir tikai vispārējs regulējums par publisko līdzekļu izlietošanu, lai novērstu to izšķērdēšanu[2].

Zemes un nekustamā īpašuma noma. Ministru Kabineta noteikumi “Par valsts zemes nomu”[3] paredz, ka valsts zemes nomas līgumi slēdzami saskaņā ar izveidoto standartlīgumu. Šīs normas attiecas tikai uz zemi valsts (ministriju, to iestāžu un valsts iestāžu) valdījumā un ēkām uz tās, ja tās tiek iznomātas vienlaikus.

Par pašvaldību īpašumu iznomāšanas kārtību, t.sk. līguma noteikumiem, lemj pašvaldība[4]. Likums par pašvaldībām gan pieļauj, ka varētu pastāvēt likumdevēja noteikta minimālā nomas maksas robeža[5]. Ar MK noteikumiem (sk. augstāk) ir noteikta zemes iznomāšanas minimālā maksa. Neskaidrības saistītas ar tiem gadījumiem, kad valsts īpašums ir valsts vai pašvaldības kapitālsabiedrības valdījumā.

Turklāt arī MK noteikumi par valsts zemes nomu nenodrošina, ka noslēgtā līguma noteikumi neatšķiras (piemēram, samazināta nomas maksa, noteikti izņēmumi, īpaša maksāšanas kārtība) no iepriekšējās vienošanās par nomas maksu vai citiem iznomāšanas priekšnoteikumiem. Tātad nav garantijas, ka sākotnēji izdevīgākais piedāvājums pie līguma slēgšanas netiek grozīts, kļūstot par pretējo.

Tāpat nav regulēta iespēja piešķirt nomniekam pirmpirkuma tiesības, radot iespēju viegli un lēti privatizēt vērtīgu valsts vai pašvaldības īpašumu.

Kustamais īpašums. Neviens no spēkā esošajiem normatīvajiem aktiem neattiecas uz kustama īpašuma iznomāšanu (piemēram, auto). Teorētiski šajos gadījumos iespējams izmantot nekustamas mantas iznomāšanas procedūras, bet tas neatrisina jautājumu par minimālo nomas maksu vai nomas termiņiem.

Informācijas pieejamība. Nav nekādu atklātības prasību nedz attiecībā uz iznomāšanai pieejamiem īpašumiem, nedz arī jau iznomātām lietām un šais gadījumos piemērotajiem līguma nosacījumiem. Nepastāv kopēja un vispārpieejama šo darījumu uzskaite. Tiesisku procedūru neesamība kļūst par iemeslu pārskatāmības trūkumam pašā lēmumu pieņemšanas procesā. Informēšana par iespējām īpašumu iznomāt ir atkarīga no potenciālā nomnieka iniciatīvas. Persona raksta iesniegumu, taujājot par īpašuma pieejamību. Institūcija atbild uz iesniegumu vispārējā kārtībā. Tādejādi nav izslēgts, ka kāds par šādu iespēju tiek informēts pirmais. Tā kā nav noteikti nedz pieteikšanās termiņi, nedz nomnieka izvēles metodes, tad situācija “pirmais brauc – pirmais maļ” var būt pilnībā leģitīma.

Nomnieka izvēles kārtība. Nav likumiski nostiprinātu procedūru piemērotākā potenciālā nomnieka piedāvājuma izvēlei (piem., izsole, konkurss utml.). Tāpat nav noteikta institūcija, kas vērtē piedāvājumus, vērtēšanas un rezultātu paziņošanas kārtība, līguma noslēgšanas termiņš. Proti, lēmumu par iznomāšanu vienpersoniski, un vadoties no personīgā godaprāta, pieņem iznomātājas institūcijas vadītājs.

Nomas maksa. Valsts īpašuma nomas minimālā maksa ir saistīta ar kadastrālo vērtību, kas var būt ievērojami zemāka par īpašuma novērtējumu tirgū. Tādejādi, pat iznomājot īpašumu par likuma izpratnē izdevīgiem nosacījumiem (ne zemāk par 3-5% no kadastrālās vērtības), ieguvums tik un tā var netuvoties optimāli iespējamajam. Turklāt atbilstīgi konkrētajiem apstākļiem iznomātājs var samazināt maksu līdz 1% no kadastrālās vērtības. Nav noteikumu, kas pieprasītu noteikto nomas maksu (regulāri) pārskatīt. Arī gadījumos, kad iznomātājam ir sniegtas rīcības vadlīnijas, nav procedūru, kas garantē, ka mērķis – noslēgt iespējami ienesīgāku darījumu – tiek sasniegts (piemēram, nav metodes, kā nosakāma augstākā nomas maksa[6]).

Nomas termiņi. Valsts īpašuma nomas maksimālais termiņš nav noteikts, tādēļ tas var būt arī, piemēram, 99 gadi, kas nomu faktiski pietuvina īpašuma tiesībām.

Priekšlikumi stingrākam regulējumam

Nozīmīgi priekšdarbi problēmu risināšanai nav veikti. Pirmie normatīvie akti, kas regulē rīcību ar valsts mantu un vēršas pret tās izšķērdēšanu, pieņemti vēl 1995. gadā[7]. Šo sarakstu papildina jau minētie MK noteikumi “Par valsts zemes nomu”, kas izdoti Satversmes 81. panta kārtībā un precizē darījumu noslēgšanas formalitātes (iesniedzamie dokumenti utml.), nosaka minimālās zemes nomas maksas slieksni un satur nomas standartlīgumu[8]. 2002. gada vasarā tika pilnībā atjaunots valsts mantas atsavināšanas tiesiskais regulējums, pieņemot Valsts un pašvaldību mantas atsavināšanas likumu[9], tomēr publiska īpašuma iznomāšanas noteikumi ir palikuši to sākotnējā veidolā[10].

Pirmie ievērības cienīgie soļi ceļā uz nepilnību atšķetināšanu ir Korupcijas novēršanas un apkarošanas biroja (KNAB) ierosinātie normatīvo aktu grozījumi, nosakot, ka nekustamo īpašumu nedrīkst iznomāt bez izsoles, un biroja izveidotais Valsts un pašvaldību īpašuma iznomāšanas likumprojekts, kas izsludināts Valsts sekretāru sanāksmē šā gada 21. jūlijā[11].

Iespējamie risinājumi un to izvērtējums

KNAB priekšlikumi uzrunā visas iepriekš minētās problēmas, un to mērķis ir izveidot tādu iznomāšanas kārtību, kas maksimāli nodrošina sabiedrības intereses (maksimāli ieņēmumi, potenciālo nomnieku vienlīdzība, iznomāšanas lietderība), vienlīdz respektējot to, ka valsts šajos darījumos ir citiem līdzvērtīgs īpašuma tirgus dalībnieks, kas vēlas pelnīt.

Konceptuāli pastāv divas iespējas: uzlabot pastāvošo tiesisko regulējumu vai veidot jaunu. Tomēr pats fakts, ka pašreiz nomu regulē MK noteikumi ar likuma spēku, liek atzīt, ka šie jautājumi jāregulē likumdošanas kārtībā, izpildvarai atstājot vien procesuālu jautājumu noteikšanu.

Tālāk aplūkotas vairākas normas, kuru ieviešanu vajadzētu apsvērt, lai nomas procesu padarītu sabiedrības interesēm atbilstošāku.

Valsts un pašvaldību īpašuma nomas vienots regulējums likumā

Priekšrocības

+ Vienādi noteikumi un prakse publiska īpašuma iznomāšanai visā valsts teritorijā.

Trūkumi – Ierobežo pašvaldību autonomiju;

– Nav iespējams operatīvi reaģēt uz konkrētas pašvaldības specifisko situāciju, piemēram, izveidojot atvieglotu nomas regulējumu atsevišķām teritorijām (brīvostas u.c.), lai veicinātu investīcijas vai komercdarbību;

– Lielāka iespēja, ka atklājas tiesiski šķēršļi, kas nav operatīvi novēršami un negatīvi ietekmē pašvaldības iespējas iznomāt tās īpašumu;

– Īpaši mazām pašvaldībām – risks, ka administrēšanas izdevumi var pārsniegt papildus gūtos ienākumus.

Nomas noteikumu attiecināšana uz valsts un pašvaldību iestādēm un kapitālsabiedrībām

Priekšrocības

+ Iespēja aptvert faktiski visu publiska īpašuma īpašnieku un valdītāju loku;

+ Vienota prakse valsts un pašvaldību īpašuma iznomāšanā;

+ Korupcijas iespēju samazināšana konkrētā jomā.

Trūkumi

– Ja regulējumu attiecina uz kapitālsabiedrībās ieguldīto (nodalīto) valsts mantu, nevis tādu, kas atrodas to valdījumā, rodas pretruna ar Komerclikuma normām, kuras paredz, ka šāda manta uzskatāma par komersanta un tātad ne publisku īpašumu[12];

– Papildus administratīvs un finansiāls slogs valsts un pašvaldību kapitālsabiedrībām, kas bar būtiski ietekmēt to konkurētspēju.

Izsoles un piedāvājumu konkursa ieviešana

Priekšrocības

+ Stiprina potenciālo nomnieku vienlīdzību;

+ Samazina patvaļīgas un koruptīvas rīcības risku;

+ Padara procesu pārskatāmu un vieglāk prognozējamu;

Trūkumi

– Pagarina un sadārdzina iznomāšanas procesu;

– Var pazemināt valsts kā iznomātāja konkurētspēju un nomnieku interesi par valstij vai pašvaldībai piederošas mantas iznomāšanu;

– Nenosakot saprātīgus izņēmumus, administrēšanas izmaksas atsevišķos gadījumos var pārsniegt ieguvumu no procedūras piemērošanas.

Nomas maksas noteikšana pēc īpašuma tirgus, nevis kadastrālās vērtības

Priekšrocības

+ Maksimāli tuvina nomas maksas samērīgumu ar īpašuma patieso vērtību;

+ Papildus ienākumi valsts budžetā.

Trūkumi

– Sadārdzina likuma administrēšanu;

– Vērtēšanas un līdz ar to maksas noteikšanas process kļūst garāks.

Valsts un pašvaldību īpašuma nomas reģistra izveide

Priekšrocības

+ Nodrošina atklātību un informācijas pieejamību;

+ Veicina interesentu vienlīdzīgas iespējas;

+ Samazina korupcijas risku.

Trūkumi

– Sadārdzina likuma administrēšanu.

Procedūru piemērošana kustamā īpašuma iznomāšanai

Priekšrocības

+ Novērš patvaļīgas un negodprātīgas rīcības risku;

+ Pilnīgs pārskats par publiska īpašuma iznomāšanu;

+ Palielinās iznomātāja tiesiskā drošība.

Trūkumi

– Mazvērtīga īpašuma gadījumā vai īsos nomas termiņos administratīvās izmaksas var pārsniegt ienākumus;

– Var būtiski samazināt valsts konkurētspēju nomas tirgū un radīt zaudējumus;

– Informācijas aktualizēšana reģistrā var radīt ievērojamu papildus slodzi un izmaksas iznomātāja darbiniekiem.

Maksimālā nomas termiņa noteikšana

Priekšrocības

+ Būtiski samazināta iespēja slēgt formāli tiesiskus līgumus, kuru termiņš ļauj tos pielīdzināt pirkuma līgumam;

+ Vairāk iespēju pretdarboties nelabticīgiem nomniekiem;

+ Iespēja efektīvāk izmantot publisko īpašumu.

Trūkumi

– Var negatīvi ietekmēt valsts iespēju piesaistīt investīcijas;

– Ja pastāv līdzvērtīgs piedāvājums, valsts var zaudēt nomniekus par labu privātajam sektoram.

Ne mazāk būtiski ir likuma darbības izņēmumi (gadījumi, uz kuriem netiek attiecinātas iznomāšanas procedūras), kas skar jūtīgo izvēli starp ciešākām tiesiskas darbības garantijām, no vienas puses, un pārvaldes darbības efektivitāti, kā arī valsts konkurētspēju ar citiem iznomātājiem, no otras puses. Pārāk šauri izņēmumi (procedūra jāpiemēro pat mazvērtīgām mantām vai iznomājot uz īsu laiku) nozīmētu nelietderīgu laika un finanšu līdzekļu izlietojumu, savukārt pārāk plaši izņēmumi (piemēram, liela īpašuma robežvērtība vai termiņš, no kā jāsāk piemērot nomas procedūras, vai paplašināts speciālais regulējums dažādās jomās) faktiski neitralizētu visa tiesiskā regulējuma efektivitāti.

_____________________________

[1] MK 10.10.1995. noteikumi Nr. 292. “Par valsts zemes nomu”, 10. p-ts.

[2] Likums “Par valsts un pašvaldību finanšu līdzekļu izšķērdēšanas novēršanu”, Latvijas Vēstnesis, 02.08.2005.

[3] MK 10.10.1995. noteikumi Nr. 292. “Par valsts zemes nomu”.

[4] Likums Par pašvaldībām 21. panta 19. punkts, Latvijas Vēstnesis, 19.05.1994. Skatīt, piemēram, Rīgas domes lēmumu “Par Rīgas pašvaldībai piederošā un piekrītošā nekustamā īpašuma iznomāšanas un nomas maksas noteikšanas kārtību”. RD 10.03.2005 lēmums Nr. 4101.

[5] Likums par pašvaldībām 21. p. 14. p-ts.

[6] Sk.: Kalveits A., Grib sākt sakārtot iznomāšanas procedūras. Dienas Bizness, 08.09.2005.

[7] Jau minētais likums “Par valsts un pašvaldību finanšu līdzekļu un mantas izšķērdēšanas novēršanu” un spēkā vairs neesošais likums “Par valsts un pašvaldību mantas atsavināšanas kārtību”.

[8] Pastāv līdzīgi noteikumi par nomas maksas aprēķināšanas kārtību pilsētu zemei, kura nav likumā noteiktā kārtībā privatizēta. MK 2005. gada 30. augusta noteikumi Nr.645 “Par zemesgabalu nomas maksas aprēķināšanas kārtību un neizpirktās pilsētu zemes nomas līgumu slēgšanas kārtību”.

[9] Valsts un pašvaldību mantas atsavināšanas likums, Latvijas Vēstnesis, 31.10.2002.

[10] Vispārīgi nomas aspekti, piemēram, pienākums rīkoties likumīgi un lietderīgi vai izvēlēties izdevīgāko piedāvājumu, noteikti arī citos normatīvajos aktos. Ir likumi, kas satur gan netiešas norādes uz vispārīga nomas regulējuma iespējamību (Pašvaldību likums paredz, ka dome nosaka īpašuma nomas maksu tikai tad, ja tas nav pretrunā ar normatīvajiem aktiem, un var noteikt kārtību, kādā veicami darījumi ar pašvaldības kustamo mantu), gan speciālu regulējumu atsevišķiem jautājumiem (piemēram, Valsts un pašvaldību īpašuma privatizācijas un privatizācijas sertifikātu izmantošanas pabeigšanas likuma 22.pants regulē neapbūvētu zemes gabalu iznomāšanu, Latvijas Vēstnesis, 16.06.2005.).

[11] Likumprojekta teksts, kas izsludināts Valsts sekretāru sanāksmē 21.07.2005

[12] Komerclikuma 136, 137, 182. pants, Latvijas Vēstnesis, 10.04.2000.