Atslēgvārdi:

Nekustamais īpašums: desmit mīti 5

Es vienmēr esmu mēģinājis izvairīties no sarunām par nekustamo īpašumu, jo bieži vien tas cilvēkos izraisa agresiju. Tomēr, arvien vairāk mani sāk kaitināt neskaitāmo nekustamo īpašumu „ekspertu” nepārtrauktā viedokļu plūsma. Es pats neesmu nekustamo īpašumu eksperts, tomēr lielākoties „ekspertu” teiktais ir pretrunā ar ekonomikas teoriju. Tādēļ es riskēšu un mēģināšu apkopot visus mītus, kas skar nekustamo īpašumu.

Iesaki citiem:

Mīts #1: „Nekustamo īpašumu cenu kritums nav iespējams”

Bez komentāriem. Bet pievērsiet uzmanību, ka tieši to pirms pāris gadiem stāstīja daudzi šodienas „eksperti”.

Mīts #2: „Cenas nevar kļūt zemākas par celtniecības pašizmaksām”

Tas ir iespējams. Vēsturisko izmaksu izmantošana lēmumu pieņemšanā varētu būt maldinoša. Celtniecības izmaksas ir svarīgas stadijā, kad būvētājs lemj, vai ir vērts uzcelt māju. Tomēr, kad māja jau ir uzcelta, vēsturiskajām izmaksām, tas ir, pašizmaksai, nav nekādas nozīmes. Lēmumu pieņemšanā jāvadās no tā saucamajām ‘opportunity costs’, kuras atspoguļo labumus, kurus varētu iegūt, ja īpašums tiktu pārdots par zemāku cenu. Piemēram, ieņēmumus no nekustamā īpašuma pārdošanas (par cenu, kuru ir gatavs maksāt pircējs) var investēt (vai pat ieguldīt bankā uz procentiem). Līdz ar to nekustamā īpašuma īpašnieks pieņems lēmumu vadoties nevis no pašizmaksām, bet no tā, ko viņi varētu izdarīt ar to naudu, kuru viņi saņemtu, ja pārdotu to par zemāku cenu., Tiesa, ir maz ticams, ka nekustamā īpašuma cenas paliks zemākas neka celtniecības pašizmaksām ilgtermiņā. Un tomēr, vairākiem būvniekiem tas nepalidzēs jo viņiem ir jānomaksā kredīti, to procenti, nodokļi un jāsedz arī citas darījumu izmaksas. Ja nav iespējas gūt peļņu, vienīgais, ko var darīt, ir mēģināt samazināt zaudējumus.

Mīts #3: „Nekustamā īpašuma cenām vajadzētu būt 100*X par m2 (vai jebkura cita formula)

Nav iespējams zinātniski noteikt, kādai jābūt nekustamā īpašuma cenai. Tas attiecas arī uz jebkuru citu cenu. Tirgus cena ir piedāvājuma un pieprasījuma rezultāts, tā ir ‘atklāta’ pircējiem un pārdevējiem konkurējot savā starpā. Ekonomisti parasti bieži skatas uz vēsturiskām cenām. Latvijas gadījumā, tomēr, šāda informācija lielākoties ir nederīga. „Burbuļa” laikā nekustamo īpašumu cenas nespēj mums neko daudz pastāstīt par to, kas notiks, kad tas plīsīs ( ja vien to, ka cenas kritīsies). Savukārt, informācija par cenām pirms buma, arī dzen nav īpaši noderīga, jo pastāvēja nopietns likviditātes ierobežojums (tikai retajam pircējam bija pieejams hipotekārais kredīts). Nekustamo īpašumu bums ietekmēja arī celtniecības izmaksas, tādēļ arī tās nav iespējams izmantot, lai noteiktu zemāko cenas robežu. Nepārprotami, viens no plīstošā „burbuļa” efektiem būs algu kritums celtniecības sektorā, kas savukārt pazeminās arī jaunu māju celtniecības izmaksas.

Mīts #4 „ Viss būtu kārtībā ja vien nebūtu VID izziņas”

Vairāki „eksperti” nekustamā īpašuma tirgus sabrukšanā vaino valdības pret-inflācijas plānu, it ipaši slaveno „VID izziņu”. Tomēr, es neesmu pārliecināts, ka pret-inflācijas plānam vispār ir bijusi tik liela ietekme. Ar vien vairāk parādoties brīdinājumu signāliem, bankas ierobežoja kreditēšanu. Iespējams, pret-inflācijas plāns bankām bija tikai iegansts, lai izdarītu to, ko bija plānots darīt tā vai tā. Ņemsim par piemēru Igauniju. Cik zinu, Igaunijā lai saņemtu kreditu nekāda „VID izziņa” nav nepieciešama. Un tomēr, rezultāts ir tāds pats, bankas ierobežoja kreditēšanu, aizņēmēji sāka nākt pie prāta, un nekustamā īpašuma cenas ir kritušās.

Mīts #5: „Ja īpašnieki apdzīvojamus īpašumus vairāk izīrē nekā pārdod, to cenas pārstāj krist."

Neilgu laiku atpakaļ daudzi uzskatīja, ka cenas nevar krist, jo dzīvokļu īpašnieki izīrēs savus īpašumus. Tomēr, ir tikai loģiski, ka palielinoties piedāvājumam īres tirgū, tas nositīs īres maksu, kā rezultātā dzīvokļu izīrēšana kļūs mazāk ienesīga salīdzinot ar pārdošanu. Tas arī ir tas, ko mēs šobrīd novērojam: īres maksa ir piedzīvojusi kritumu.

Mīts #6: „Cenas drīzumā kāps, jo vidējā dzīvojamā platība Latvijā ir tikai puse no Eiropas vidējā."

No pirma skatiena, grūti nepiekrist, jo, ja Latvija vēlas panākt Eiropas Savienību, jābūt noteiktai konverģencei. Bet, jautājums ir, cik ātri šī konverģence iestāsies. Viens no izšķirošiem nekustamā īpašuma pieprasījuma faktoriem ir bagātība, piem. cik nekustamo īpašumu personai pieder. Lielākā daļa nekustamo īpašumu darījumu ir vienkārši „upgrading” – cilvēki pārdod vecos īpašumus, lai iegādātos jaunus, plašākus un labākus. Tādā veidā daudzas ģimenes regulāri pakāpeniski palielina savu dzīvojamo platību. Tomēr, lai to darītu, ģimenei jābūt mājai, ko pārdod, un tā kā mājas parasti tiek mantotas, lai tas notiktu kādam diemžēl ir jāmirst. Pakāpeniska dzīvojamo platību palielināšana norāda uz diezgan ilgiem laika cikliem. Lai paaudzes mainītos, tām nepieciešams laiks, tāpēc konverģence var aizņemt diezgan ilgu laiku..

Mīts #7: „Daži tirgus segmenti paliks neskarti."

Diezin vai. Raugoties no pieprasījuma puses, jebkuram segmentam ir aizvietotāji. Dzīvoklis Purvciemā ir aizvietojams ar līdzīgu dzīvokli Teikā. Dzīvoklis Teikā ir aizvietojams ar privātmāju, utt., utt. Neviens pārdevējs nevar uzlikt cenu precei, ko pārdod, neņemot vērā, ka pircējiem ir citas izvēles. Turklāt, kā jau iepriekš minēts, daudzi darījumi ir “upgrades”, kad pārdevējs pārdod savu veco māju, lai iegūtu jaunu. Pircēja vēlme maksāt par jaunu māju atkarīga no tā, par cik lielu cenu viņš ir spējīgs pārdot veco māju. Tādējādi viss ir savstarpēji saistīts kā viena liela domino kauliņu rinda. Ja kāds kauliņš krīt, arī pārējie kritīs.

Mīts #8: „Zemes cena noteikti nevar krist”

Apskatiet Mītu #7. Pieprasījums pēc zemes veidojas no pieprasījuma pēc nekustamajiem īpašumiem. Krītošās nekustamā īpašuma cenas rezultātā samazinās arī zemes cenas.

Mīts #9: „Pasteidzieties, jo drīz vien ārzemnieki (krievi, arābu šeihi, u.c.) to visu izpirks."

Šis ir labākais. Visticamāk, tas ir viens no ‘šaurās identitātes’ produktiem, kas īpaši valda starp cilvēkiem, kas nekad nav bijuši ārpus Latvijas. Man personīgi ir grūti atrast daudz iemeslu, kādēļ kāds no Rietumniekiem vēlētos apmesties uz dzīvi Latvijā, ja vien viņš nav kādas vēstniecības darbinieks, šeit atradis savu mīlestību, vai kādu ārkārtēju apstākļu spiests. Savukārt, es varu piekrist apgalvojumam, ka ir daži nostaļģiskie krievi, kuri vēlētos drošu patvērumu krieviski runājošajā Latvijā. Tomēr man liekas, ka Krievijas elites jaunākā paaudze diezgan labi pārzina angļu valodu, un viņiem diez vai ir saprotama viņu vecāku nostaļģija pēc Jūrmalas. Domāju, ka vismaz laikapstākļu ziņā Spānija vai Bulgārija viņiem patīk daudz labāk.

Mīts #10: „Ilgtermiņā nekustamā īpašuma cenas noteikti augs, tāpēc investēšana nekustamajos īpašumos Latvijā ir pilnīgi droša."

Vēl viens mīts, kuram no sākuma grūti nepiekrist. Galu galā, es esmu optimistiski noskaņots par šīs valsts nākotni. Ienākumi augs un cilvēki vēlēsies pirkt lielākas un labākas mājas. Tomēr ir viens iemesls, kāpēc nekustamā īpašuma cenas varētu kristies arī nākotnē. Es, protams, runāju par demogrāfisko krīzi. Kā daudzi varbūt atceras, 90.-to gadu sākumā un vidū ekonomiskie apstākļi bija tik slikti, ka liela daļa cilvēku izvēlējās veidot ģimeni bez bērniem. Ilustrēšu to ar sekojošu piemēru: 90.-to gadu beigās bērnu dārzu skaits bija uz pusi mazāks nekā 80.-to gadu beigās. Drīz arī universitātes saņems kārtīgu sitienu, jo potenciālo studentu skaits nākamo gadu laikā krasi samazināsies. Un pēc tam pienāks nekustamā īpašuma tirgus laiks: 7 -10 gadu laikā jauno ģimeņu skaits, kas vēlēsies iegādāties jaunas mājas, būtiski kritīsies. Uzminiet paši, kādu efektu tas radīs uz nekustamā īpašuma cenām…

In English here

Iesaki citiem:
Creative commons c6ae3e51884b139b45a669ce829ac99646bf0ceb328fc95963f1703a58a032d0 CREATIVE COMMONS LICENCE ĻAUJ RAKSTU PĀRPUBLICĒT BEZ MAKSAS, ATSAUCOTIES UZ AUTORU UN PORTĀLU PROVIDUS.LV, TAČU PUBLIKĀCIJU NEDRĪKST LABOT VAI PAPILDINĀT. AICINĀM ATBALSTĪT PROVIDUS.LV AR ZIEDOJUMU!

Komentāri (5) secība: augoša / dilstoša

Tmp author bdd174d29c18893f8040d1ca0cd30c40b76ac587432bcc3f16557adc2b366733
Tmp author bdd174d29c18893f8040d1ca0cd30c40b76ac587432bcc3f16557adc2b366733
primeestate

Нашла хорошую домашнюю страницу об ексклюзивной недвижиммоцти в Латвии. Красивые дома в Юрмале и ексклюзивные квартиры в Старой-Риге. http://www.primeestate.lv/ru/nedvizhimost_v_latvii_kvartiri_v_rige_doma_v_rige_kvartiri_v_jurmale_doma_v_jurmale.html

5278633172 71b63f7fe4
Komentētājs

V Dombrovskis 08.08.2008 12:22
valdis i:

Tas ir ļoti labs jautājums un te ir mana atbilde. Esmu ekonomists, bet es neesmu burvis. "Vajadzību" pētīšana un risinājumu meklēšana ir grūts uzdevums kurš prasa ievērojamu laiku un resursus. Diemžēl, es nevaru vienkārši "no galvas" ieteikt gatavus risinājumus Jūsu minētām problēmām. Dzīves skarva ralitāte ir tāda ka par darbiem (un ari pētījumiem) jāmaksā. Labo pētījumu cena ir ļoti augsta.

Kad ir pasūtījums (līdz ar to ari finansējums), ir ari darbs, tas ir, atbildes uz konkrētiem jautājumiem. Ar maniem darbiem var iepazīties BICEPS mājas lapā var vienkārši izmantojot Google. Visai parsteidzoši, bet es ari cenšos sniegt cilvēkiem sniegt labumus, par kuriem man nemaksā. Šī postkoitālā analīze (blogs) ir viens tam piemērs. Daļēji, tās merķis ir cilvēkiem piedāvāt alternatīvu skatījumu uz to kas notiek. Bet piedāvāt sarežgito problēmu risinājumus bez maksas es, piedodiet, nevaru.

5278633172 71b63f7fe4
Komentētājs

valdis i 07.08.2008 17:58
Skarbi un lielā mērā patiesi vārdi. Analīze ir kodīga. Tas būtu labais.

Sliktais – patiesi, bet ne līdz galam. Davai nedodam "malā stāvošā padomus"!

Ja jūs esat ekonomists, parādiet darbus? Parādiet, kā jūs esat "in"! Ir prioritātes, ir vajadzības – kā Latvijā atjaunot dzīvojamo fondu, kā regulēt būvniecības un humāno kvalitāti, kā kreditēt, kā līdzsvarot, utt, utjp. Es arī varu izpildīt postkoitālo analīzis. Bet tā mēs neatbildam jautājumuskā sasniegt mērķus, ja mums tādi ir.

5278633172 71b63f7fe4
Komentētājs

Gatis 05.08.2008 17:39
Tie pašpasludinātie "eksperti" pēc burbuļa saplīšanas cenšās jaunu burbulīti uzpūst mudinot cilvēkus tik pirkt un pirkt īpašumus.
Nu bet viņus var arī saprast - maizīti taču vajag kautkā pelnīt.

5278633172 71b63f7fe4
Komentētājs

Gatis 05.08.2008 17:39
Tie pašpasludinātie "eksperti" pēc burbuļa saplīšanas cenšās jaunu burbulīti uzpūst mudinot cilvēkus tik pirkt un pirkt īpašumus.
Nu bet viņus var arī saprast - maizīti taču vajag kautkā pelnīt.

Citi autora darbi
Vjaceslavs 165x152

(Un)real money 45 Autors:Vjačeslavs Dombrovskis

Article research 1e4ac20bb63aee5492853c84556a2de54571efc0425d62b84a0cec8d841f82ac

Is anything wrong with higher education in Latvia? 1 Autors:Vyacheslav Dombrovsky